中古住宅売却の進め方｜戸建てを売る前に確認したいこと｜びわこテック株式会社

「長く住んだ家を売りたいけれど、何から手をつければよいのかわからない」というご相談は少なくありません。滋賀県甲賀市や湖南市のあたりでも、お子さまの独立や住み替えをきっかけに中古住宅の売却を考え始める方が増えています。ただ、戸建ての売却は集合住宅とは事情が少し違います。土地と建物の両方が売却の対象になりますし、境界の確認や庭の手入れなど戸建てならではの準備もあるからです。

この記事では、中古の戸建てを売るときに押さえておきたい考え方を順を追って整理していきます。売却価格は物件ごとに異なりますので、この記事で金額を断定することはいたしません。それでも、何を確認して何を用意すればよいのかがわかれば、最初の一歩はぐっと踏み出しやすくなるはずです。びわこホームは滋賀県甲賀市、湖南市、蒲生郡、東近江市で不動産のご相談を承っておりますので、地域の事情を踏まえたご案内が可能です。

中古住宅の売却は土地と建物の両方が対象になります

中古住宅の売却でまず知っておいていただきたいのは、売るものがひとつではないということです。戸建ての場合は土地と建物のセットで取引されるのが一般的で、それぞれ評価のされ方が違います。この二つの評価軸を理解しておくと、査定結果を見たときの納得感がまるで変わってきます。

土地の評価と建物の評価は別々に考えます

土地は立地や広さ、道路との接し方といった条件で評価されます。一方で建物は築年数や構造、傷み具合といった状態から評価されるのが基本です。長く住んだ家ほど建物の評価は控えめになりやすい反面、土地の条件がよければ全体としてしっかりした評価につながることもあります。どちらか一方だけを見て「もう価値がない」と決めつけてしまうのは、少しもったいない考え方かもしれません。

同じ広さでも条件によって評価は変わります

隣り合った土地であっても、間口の広さや前面道路の幅、高低差などによって使いやすさは変わります。間口や前面道路の幅は使いやすさに直結し、次に買われる方にとっても計画が立てやすく、その分だけ評価にも反映されやすくなります。逆に形が整っていない土地や高低差が大きい土地は、次の方が造成を検討することになるため慎重に見られる傾向があります。個別の査定が必要ですというのは、こうした条件がひとつひとつ違うからです。

住み替えを前提にするなら出口も一緒に考えます

売却の目的が住み替えであれば、売ることと買うことをばらばらに考えるとどこかで無理が出てきます。売却が先行する場合は仮住まいの検討が必要になりますし、購入が先行すれば資金の段取りを整えておく必要があります。びわこホームでは「住み替え先も探したい」という方に、新築や中古住宅のご紹介から資金計画まで一貫してお手伝いすることが可能です。売却だけを切り離さずに全体像から組み立てていくほうが、結果として落ち着いて進められます。

売り出す前に境界と越境を確認しておきます

戸建ての売却でつまずきやすいのが敷地の境目にまつわる話です。マンションではあまり出てこない論点ですが、土地が付いてくる戸建てでは避けて通れません。売り出してから慌てないよう、早い段階での確認をおすすめします。

境界標が残っているかを見ておきます

敷地の角にはコンクリート杭や金属のプレートといった境界標が入っていることがあります。まずはご自宅の四隅を歩いて、それらしいものが残っているかを確認してみてください。長年のあいだに土に埋もれていたり、外構工事のときに動いてしまっていたりすることもあります。境界がはっきりしている土地は買う側にとって安心材料になりますので、ここは早めに手を打っておきたいところです。

越境はお互いさまで起きていることが多いです

ブロック塀がわずかに隣地へ出ている、庭木の枝が越えている、屋根の庇が少しかかっている。こうした越境は決して珍しいものではなく、そしてたいていはお互いさまの状態になっています。大切なのは隠すことではなく、事前に把握して正しく伝えることです。状況によっては覚書などの書面で整理してから引き渡す進め方もあります。どのような対応が適切かは物件ごとに変わりますので、個別にご相談ください。

測量が必要になるかは物件によって異なります

境界が不明確な場合や、隣地との認識にずれがありそうな場合には測量の検討に入ります。ただし、すべての売却で測量が必須というわけではありません。既存の資料で足りることもあれば、しっかり確定させたほうが話が早いこともあります。必要かどうかは物件によって異なりますので、資料をご覧いただいたうえで判断していくのが現実的です。

建物を残して売るか解体して売るかの考え方

築年数の経った家をお持ちの方から、いちばん多くいただくご質問がこれです。「もう古いから壊してから売ったほうがいいのでしょうか」というものですが、結論から申し上げるとどちらが正解と決まっているわけではありません。判断材料を並べて比べるところから始めます。

そのまま売る場合に見込めること

建物を残したまま売り出せば、住まいとして使いたい方にも土地として使いたい方にも届きます。中古住宅には新築より安く買えるという大きなメリットがあり、希望のエリアで中古住宅を買ってリフォームで暮らしやすい家に変える方も増えてきています。つまり、古いから買い手がいないということにはなりません。解体費用の負担が先に発生しない点も、売主にとっては見逃せない利点です。

解体してから売る場合に考えること

更地にすると使い道が伝わりやすくなり、次に建てる計画も立てやすくなります。その一方で、解体には費用がかかりますし、工事のあいだは売り出しを待つことにもなります。さらに、建物を壊してしまうと元に戻すことはできません。解体は一度きりの判断ですので、急いで決めてしまわないことが何より大切です。

解体の可否も費用も条件次第で変わります

接道の状況や道幅によっては、重機が入りにくく工事の進め方が変わることがあります。また、いま建っている家を壊すと同じ規模の建物が建てられなくなる土地もあります。こうした事情は現地と資料を照らし合わせないと判断できません。物件によって異なりますので事前の確認が必要です。解体を検討される場合は、売り出し方と合わせて先にご相談いただくほうが安全です。

建物の状態と価格の関係をどう見るか

中古住宅は一度は人が住んでいた住まいですから、新築に比べれば老朽化が進んでいることが避けられません。これは購入される側もよくご存じで、だからこそ状態をどう伝えるかが売却の進み方を左右します。ここでは建物の見られ方を整理しておきます。

築年数だけで決まるわけではありません

同じ築年数の家でも、手入れの有無で印象はまったく違います。外壁の塗り替えや屋根の点検を折々に行ってきた家は、それが見た目にも記録にも表れます。手入れの履歴は立派な資産ですので、工事の書類や保証書が残っていれば一箇所にまとめておいてください。購入を検討される方にとって、これほど心強い材料はありません。

売る前のリフォームはどこまでするか

売却前に手を入れるべきかどうかも、よくいただくご相談です。古い壁紙や傷んだフローリングの張り替え、水回りの簡単な交換など、10万円〜50万円ほどの予算でも大きな効果を発揮することがあります。ただし、大がかりな工事をすれば必ずその分だけ高く売れるという性質のものではありません。かけた費用がそのまま価格に乗るとは限りませんという前提で、費用対効果を見極めることが必要になります。

内覧で必ず見られる場所があります

購入を検討される方は、新築のように完成後の姿を想像するのではなく実物を目で確かめることができます。これは中古住宅ならではの良いところであり、同時に売主にとっては見せ方が問われる部分でもあります。とくに水回りと収納、そして日当たりはほぼ確実に確認されます。掃除と換気をしておくだけでも印象は変わりますので、内覧の前には少し時間をとっておきたいところです。

告知しておきたい不具合と契約不適合責任の考え方

売却で最も慎重に扱うべきなのが、建物の不具合をどう伝えるかという点です。ここを曖昧にしたまま進めてしまうと、引き渡しのあとで思わぬ行き違いになりかねません。伝えることは売主を守ることでもあります。

雨漏りやシロアリは隠さず伝えます

雨漏りの跡がある、以前にシロアリの被害を受けて駆除した、給排水管に不具合が出たことがある。こうした事実は、把握している範囲で正直に伝えるのが原則です。直したのであれば、工事の時期と内容まで添えられると受け取り方が変わります。不具合そのものよりも、伝えられていなかったという事実のほうが後々の問題になりやすいからです。

記憶を書き出して資料にまとめます

長く住んでいると、不具合や修繕の記憶はどうしても曖昧になっていきます。売却を決めた段階で、思い出せることを書き出すことをおすすめします。台風のあとに補修した、給湯器を入れ替えた、床鳴りが気になった時期があったなど、細かなことでかまいません。売主にしかわからない情報は数多くあり、それが買主の安心につながります。

扱いは契約内容や物件の状況で変わります

引き渡し後に見つかった不具合の扱いには、契約不適合責任という考え方があります。ただし、この責任の範囲や期間は契約の内容によって定め方が変わりますし、物件の状況によっても実務上の扱いが違ってきます。この記事で一律の結論を申し上げることはできません。契約内容や物件の状況によって異なりますので、具体的な進め方は個別にご相談ください。

庭や外構の見え方が第一印象を決めます

戸建てには庭や駐車スペース、門まわりといった外構があります。集合住宅にはないこの部分は、購入を検討される方が最初に目にする場所でもあります。手をかけた分が伝わる領域ですので、ぜひ意識してみてください。

草木の手入れで印象は大きく変わります

伸びきった庭木や雑草は、それだけで家全体が放置されているような印象を与えてしまいます。逆に、草を刈って枝を整えるだけで敷地は広く明るく見えるようになります。特別な工事をしなくてもできることですので、売り出す前の草刈りはぜひ済ませておきたい準備です。隣地へ枝が伸びていないかを確認する機会にもなります。

駐車スペースと動線は具体的に伝えます

滋賀県のこのあたりでは車を使う暮らしが前提になりますので、駐車できる台数は必ず確認される項目です。何台停められるのか、車の出し入れはしやすいのか、来客用の余地があるのかまで整理しておくと話が早くなります。玄関までの通路や自転車置き場の様子も、暮らしを思い描くうえで大切な情報です。

周辺の様子まで見てもらえるのが戸建てです

中古住宅は家の中や外の様子だけでなく、辺りの様子も一緒に確認できるところがうれしい点です。買われる方は近隣の雰囲気や道路の交通量、日の当たり方まで見て判断されます。売主として長く暮らしてきたからこそ知っている良さは、遠慮せずお伝えいただいてかまいません。暮らしの実感は強い説得力を持ちます。

中古住宅売却の流れと期間の目安

売却は思い立ってすぐ完了するものではなく、いくつかの段階を踏んでいきます。全体の流れをつかんでおけば、いま自分がどこにいるのかがわかり、次の準備にも取りかかりやすくなります。

査定から媒介契約までの進み方

最初の一歩は査定です。びわこホームでは簡易査定も訪問査定も無料で承っております。簡易査定は数時間〜1日程度で結果が出ますが、正確性という点では訪問査定に軍配が上がります。訪問査定は実際に現地を確認して建物の劣化具合や周辺環境を評価するため、1〜3日程度の時間を要します。そこから売り出し方をご相談いただき、媒介契約の締結までは平均して1週間〜10日程度の時間がかかります。

販売活動から引き渡しまでの進み方

媒介契約のあとは売り出しの開始となり、ご興味を持たれた方の内覧を受け入れていきます。条件が折り合えば契約を結び、そのうえで引き渡しの準備へ進みます。引き渡しまでには荷物の整理や手続きが必要になりますので、余裕をもって段取りしておくと安心です。内覧の受け入れ体制を整えておくことが、この期間を短くするいちばんの近道になります。

期間が延びやすいのはこのような場合です

売却にかかる期間は物件によって差があります。築20年以上の戸建てやリフォームを要する物件、アクセスが不便なエリアの物件は3ヶ月以上かかるケースが多く見られます。これは決して珍しいことではありませんので、あらかじめ見込んでおくほうが気持ちにゆとりが生まれます。売り出しの時期や住み替えの予定と合わせて、無理のない計画を立てていきましょう。

税金や諸費用は制度名だけ知って確認先を押さえます

売却の話になると必ず出てくるのが税金と諸費用です。ここは要件が細かく、しかも年度によって取り扱いが変わっていく分野ですので、この記事では深追いせず全体像と確認先だけをお伝えします。

売却で出てくる主な支出の種類

売却の際には仲介手数料や各種の手続き費用がかかります。仲介手数料には上限が定められており、売却価格×3%＋6万円＋税が目安です。たとえば3,000万円で売却する場合、150万円〜200万円程度の費用がかかるケースもあります。ただし実際にいくらになるかは物件やご契約内容によって異なりますので、個別の試算が欠かせません。びわこホームでは、お客様一人ひとりの状況に応じて正確な費用シミュレーションを無料でご案内しております。

譲渡所得と特別控除は要件の確認が前提です

売却によって利益が出た場合には譲渡所得という考え方が関わってきます。マイホームの売却に関しては特別控除の制度が用意されていますが、その年の譲渡益全体で特別控除額の上限は5,000万円とされており、複数の建物を売却する場合は注意が必要です。適用の可否は要件によって異なりますので、実際にご自身が使えるかどうかは税務署や税理士にご確認ください。

住宅ローンが残っている場合の考え方

売却しようとしている家に住宅ローンが残っているというご相談も多くいただきます。この場合は残債と売却の見込みを並べて、どのような順番で進めるかを考えることになります。住み替えであれば新居の資金計画とも重なりますので、早い段階で全体を整理しておくと判断がしやすくなります。数字の前提が変わると結論も変わりますので、まずは現状をお聞かせいただくところから始めましょう。

びわこホームにご相談いただく場合の進め方

最後に、実際にご相談いただくときの流れをご案内します。売ると決めていなくてもかまいませんし、まずは相場感を知りたいという段階でも構いません。迷っている時間そのものが機会損失になることもありますので、気軽にお声がけください。

対応させていただくエリア

びわこホームは滋賀県甲賀市、湖南市、蒲生郡、東近江市で新築住宅・中古住宅や土地購入、リフォームのご相談を承っております。地域に根ざした会社ですので、そのエリアで暮らす方がどのような点を重視されるのかを踏まえたご案内が可能です。売却をご検討の方も、同じ窓口でご相談いただけます。

売却と住み替えをまとめてご相談いただけます

売却だけでなく次の住まいもお探しの場合は、新築や中古住宅のご紹介から資金計画まで一貫してお手伝いすることが可能です。売る話と買う話を別々の場所で進めると、どうしても段取りに無理が出やすくなります。ひとつの窓口でまとめることで、時期の調整も資金の見通しも立てやすくなります。

まずは無料の査定からお試しください

簡易査定も訪問査定も無料で承っておりますので、費用の心配なくお試しいただけます。査定結果は検討材料であり、そこから売り出すかどうかを決めていただければ十分です。中古住宅の購入や売却でお悩みの方は、ぜひ一度びわこホームにご相談ください。お待ちしております。

あわせて、中古住宅そのものの見方については中古住宅を内見する時のポイントもご覧いただくと、買われる方の視点がつかめて売却の準備に役立ちます。

中古住宅売却についてのよくあるご質問

Q 築30年を超えた家でも売れますか。

A 築年数だけで決まりません。売れないと決めつける必要はありません。中古住宅には価格の安さ、購入前に見学できること、条件を絞りながら物件を選べることといったメリットがあり、そこに魅力を感じて探されている方がいらっしゃいます。ただし売れやすさや価格は立地や状態によって大きく変わりますので、まずは個別の査定をお受けいただくのが確実です。

Q 古い建物は解体してから売り出すべきですか。

A 一概には申し上げられません。更地にすると土地の使い道は伝わりやすくなりますが、解体には費用がかかり元に戻すこともできません。接道の状況によっては解体後の建て替えに制限が出る土地もあります。物件によって異なりますので事前の確認が必要です。ご判断の前に一度ご相談いただければ、材料を並べて整理いたします。

Q 雨漏りやシロアリの跡があっても売却できますか。

A 不具合があること自体が売却を妨げるわけではありません。大切なのは、把握している内容を隠さずに買主へお伝えすることです。修繕済みであれば、その時期と内容まで添えていただけると受け止められ方が変わります。ただし引き渡し後の責任の扱いは契約内容や物件の状況によって異なりますので、具体的な進め方は個別にご相談ください。

Q 売却にはどのくらいの期間がかかりますか。

A 物件の条件によって差があります。築20年以上の戸建てやリフォームを要する物件、アクセスが不便なエリアの物件は3ヶ月以上かかるケースが多く見られます。査定から媒介契約の締結までは平均して1週間〜10日程度ですので、そこから販売活動の期間を見込んで計画を立てていただくとよいでしょう。

Q 境界がはっきりしていない場合はどうすればよいですか。

A まずは境界標の有無と、手元にどのような資料があるかを確認するところから始めます。測量が必要になるかどうかは物件によって異なり、既存の資料で足りる場合もあります。隣地との越境が見つかった場合も、状況に応じた整理の方法があります。資料をお持ちいただければ、必要な手当てを一緒に検討いたします。

Q 税金や特別控除は使えますか。

A マイホームの売却には特別控除の制度が用意されていますが、適用の可否は要件によって異なります。制度の内容も年度によって取り扱いが変わりますので、この場で使える使えないと申し上げることはいたしません。ご自身のケースで適用できるかどうかは、税務署や税理士にご確認ください。売却の段取りについては当社でご相談を承ります。

中古住宅売却のまとめ

戸建てならではの準備から始めましょう

中古住宅の売却は、土地と建物という二つの評価が重なるところに特徴があります。境界や越境の確認、建物を残すか解体するかの判断、不具合の告知、そして庭や外構の見え方まで、戸建てだからこそ必要になる準備がいくつもあります。ひとつずつ確認していけば難しいものではありません。

断定できない部分は必ず確認しながら進めます

この記事では価格の目安や税制の可否、解体の是非については断定を避けてきました。いずれも物件ごとの条件で結論が変わる領域だからです。ご自身のケースに当てはめるためには、資料と現地を見たうえでの個別の確認が欠かせません。滋賀県甲賀市、湖南市、蒲生郡、東近江市で中古住宅の売却や住み替えをお考えでしたら、ぜひびわこホームにご相談ください。

びわこホームへのご相談・お問い合わせ

びわこホームでは無料査定を承っています。売却をご検討中の方も、まだ迷っている段階の方も、お気軽にご相談ください。

ご連絡先

お電話：0120-76-0148　お問い合わせフォーム：www.biwakofudousan.com