住宅ローン、残債が残っていても売却できるか？【滋賀県甲賀市不動産売却コラムVol.3】

甲賀市、湖南市、蒲生郡日野町、竜王町、東近江市で不動産売却をご検討される皆様こんにちは。びわこホームの増田です。

ローン残債がある家から住み替えを検討する方も多いと思います。
今回は、そこで残債がある家から住み替えるためのローンの種類を解説します。

■住宅ローンが残っている場合の家の売却方法

持ち家に住宅ローンが残っている場合は、売却金でローンを完済することが基本です。
なぜなら住宅ローンはその家を担保にして融資してもらっているからです。残債務に足りない部分を自己資金で補い売却することもできます。

●「つなぎ融資」

住み替えの場合の「つなぎ融資」とは、買い手先行のための融資で、住み替えのために一時的に融資を受けることです。

まず融資を受けて新居を購入し、前の家が売れたらその売却金で融資額を一括返済するという流れになります。融資の期間は6か月～1年以内が基本です。

・メリット

→買い手先行出のメリット同様、新居をじっくりと探せる点と引っ越しが1回で済む点が挙げられます。

・デメリット　

→住宅ローンよりも金利が高く（通常3.00％前後）、手数料や保証料などの諸費用がかかります。

また多くの場合、つなぎ融資は不動産会社との買取保証制度とセットになっているので、期日までに買い手が現れない場合、不動産会社が査定価格の70%程度で買取ることになります。

●売却額でローンを返済できない場合は「買い替えローン（住み替えローン）

自己資金も無く、売却額でローンを返済できない場合には、買い替えローンを利用します。

買い替えローンは、売り先行で住み替えをする人用のローンです。

・メリット

→自己資金が少なくても住み替えができることと、持ち家のローンを完済できるので2重ローンが避けられることです。

・デメリット

→審査が厳しい点と、売却と購入時期のタイミングを合わせなければならない点が挙げられます。買い替えローンは、残っているローンの一括完済と融資を同時に行うことが条件となります。そのため、売却・購入のタイミングを確実に合わせて同じ日に行なわなければなりません。

まとめ

なかなか相談しにくい案件ですが、ローンの支払いが厳しくなり、差し押さえ、競売にかかるとなると精神的にもかなり追い詰められた状況になります。

離婚や経済的な理由などで売却を希望される方は少なからずおられ、その場合はなるべく余裕のあるうちに不動産会社を始めとしたプロに相談することをお勧めします。
弊社にはありとあらゆるケースを解決してきた経験豊かな不動産歴10年、20年等のベテランが揃っております。
また、宅建業法にて守秘義務が定められておりますので、言いにくい案件でも安心してご相談下さい。