土地の売買価格の決め方｜相場の調べ方と査定・売り出し価格の考え方を解説

土地を手放そうと考えたとき、多くの方が最初に悩まれるのが「いくらで売りに出せばよいのか」という点です。土地の売買価格は、法律や公的な表で一律に決まるものではなく、相場や土地の条件、買主様の需要などを積み重ねて売主様と不動産会社が一緒に決めていくものです。この記事では、滋賀県甲賀市・湖南市・蒲生郡・東近江市で不動産の売買をお手伝いしているびわこホームが、土地の売買価格の決め方を順を追って解説します。相場の調べ方から査定の受け方、売り出し価格の見直しまでを知っておけば、根拠を持って価格を判断できるようになります。

土地の売買価格はどのように決まるのか

土地の売買価格を考えるときには、いくつかの「価格」が登場することを最初に整理しておくと迷いにくくなります。同じ土地であっても、不動産会社が示す価格と、実際に広告に載せる価格と、最終的に契約で決まる価格は必ずしも一致しません。それぞれの意味を区別しておくことが、価格の決め方を理解する第一歩です。

査定額と売り出し価格と成約価格の違い

査定額とは、不動産会社が相場や土地の条件をもとに「この程度で売れる見込みがある」と示す価格のことです。売り出し価格は、その査定額を参考にしながら売主様が決めて広告に掲載する価格で、成約価格は買主様との価格交渉を経て売買契約で確定した価格を指します。査定額はあくまで目安であり、そのまま売れることが約束された金額ではない点を押さえておきましょう。

実際の販売活動では、広告やホームページ、不動産ポータルサイトを活用して買主様を探し、内覧対応や価格交渉を経て、条件が合えば売買契約へと進みます。売り出し価格と成約価格の間に差が出るのは自然なことで、その差をどの程度見込んでおくかも価格を決めるうえでの大切な判断になります。

最終的に価格を決めるのは売主様です

不動産会社は査定を通じて価格の根拠をご提示しますが、いくらで売りに出すかを決めるのは所有者である売主様ご自身です。早く現金化したいのか、時間がかかってもできるだけ高く売りたいのかによって、選ぶべき価格は変わります。売却の目的と期限をはっきりさせておくと、担当者との話し合いも具体的に進められます。

土地の相場を自分で調べる方法

不動産会社に査定を依頼する前に、ご自身でもおおまかな相場をつかんでおくと、提示された価格が妥当かどうかを落ち着いて判断できます。相場を知るための情報は、インターネットでも手軽に確認できるようになっています。

国の取引価格のデータベースを見る

国が公開している不動産の取引価格のデータベースでは、実際に取引された土地や戸建て、マンションの価格を地域ごとに調べることができます。全国の土地や戸建て、マンションが対象となっており、3か月に1回のペースで情報が更新されています。ご自身の土地と同じ地域で、面積や用途が近い取引を探してみると、売買価格のおおよその水準が見えてきます。

ただし掲載されているのは過去の取引の情報であり、個別の土地の形や道路の付き方までは分かりません。似た条件の取引を複数拾い出し、平均的な価格帯として捉えるのが上手な使い方です。

公的な地価の指標を参考にする

土地には、公示地価や路線価、固定資産税評価額といった公的な評価の指標もあります。路線価は相続税や贈与税を計算する際に、固定資産税評価額は毎年の固定資産税を計算する際に使われるもので、いずれも売買価格そのものを示すものではありません。それでも地価の動きを知る手がかりにはなりますので、手元にある固定資産税の納税通知書などで評価額を確認しておくと、話し合いの材料として役立ちます。

近くで売り出されている土地と比べる

不動産ポータルサイトで、近所で売り出し中の土地の価格を見ておく方法もあります。ここで気をつけたいのは、表示されているのが売り出し価格であり、成約価格ではないという点です。長く売れ残っている土地は価格が高すぎる可能性もありますので、掲載期間の長さにも目を向けながら比べてみてください。

土地そのものの条件で価格は変わります

同じ地域の土地でも、種類や方角、形によって売買価格には差が生まれます。買主様が何を重視して土地を選ぶのかを知っておくと、ご自身の土地の強みと弱みが見えてきます。

土地の種類と使い道

不動産売買において、土地の種類は重要な要素の一つです。たとえば宅地は、住宅を建てるために使用される土地のことを指します。土地の種類によって、価格や使える用途、将来の価値が変わることがあります。土地の種類について詳しくは「不動産売買における土地の種類とその特徴」でも解説していますので、あわせてご覧ください。

方角と日当たりによる違い

北側の土地と南側の土地では日の当たり方も変わってきます。南向きの土地は日当たりが良いので人気が高い分、他の土地に比べて土地価格も高くなる場合があります。一方で北向きの土地は、南向きの土地に比べて日が当たりにくく、建物によっては日中に照明が必要になることもあります。

しかし北向きの土地は価格が比較的安く、日当たりが良い南側に空間をたくさんとることができるので、庭をつくったりリビングに窓を大きく設置したりすることができます。買主様にとっての使い勝手を説明できれば、方角は必ずしも弱みにはなりません。

形状と道路への接し方

北側か南側のどちらが道路に面しているか、道路に直接面していない路地状敷地なのかといった点は、買主様が必ず確認するポイントです。一般に、整った形の土地や角地は使い勝手の良さから評価されやすく、間口が狭い土地や形が複雑な土地は建てられる家が限られる分、価格に反映されることがあります。

建てられる家から土地の価値を考える

土地を購入される方の多くは、その上に住まいを建てることを考えています。新築をお考えのお客様は土地を探すところから始める方が多く、どんな家が建てられるかという視点で土地の売買価格を見ています。

平屋を建てたい買主様の視点

平屋は二階建てのように上に広げるのではなく横に広げるので、ある程度の土地の広さが必要になります。平屋住宅を建てるなら、お家をどれぐらいの広さにしたいのかを考えながら土地を決めていくことになりますので、ゆとりのある広さの土地は平屋を希望する方から注目されやすくなります。

二階建てなら面積が小さくても選ばれます

平屋とは違い、二階建てなら土地が狭くても二階部分があるので延床面積を確保することができます。そのため面積が小さめの土地であっても、二階建てを前提にした買主様にとっては十分に魅力のある土地になります。売り出す際には、どんな住まいが建てられるかを具体的に伝えることが、価格に納得していただく近道です。

査定の受け方で価格の精度が変わります

相場をつかんだら、次は不動産会社による査定です。査定では、土地の広さや大きさ、その街や住所の土地価格相場や人気度、建物がある場合は築年数などから価格を計算していきます。査定の受け方によって、得られる価格の精度は大きく変わります。

机上査定でおおまかな価格帯をつかむ

まだ売却するかどうか決めていないという方は、まずは机上査定で大まかな価格帯を把握するのがおすすめです。所在地や面積などの情報をもとに、過去の売買事例と照らし合わせて価格を算出しますので、現地に立ち会う手間がかかりません。売却を考え始めた段階の判断材料として気軽に利用できます。

現地を見てもらう訪問査定

売却の意思がある程度固まったら、担当者に現地を見てもらう訪問査定を受けましょう。境界の状態や道路との高低差、周辺環境や日当たりなど、書類だけでは分からない点を確認したうえで価格を出しますので、実際の売り出し価格を決める根拠として信頼できる数字になります。

査定額の根拠を必ず確かめる

査定額を受け取ったら、金額の大きさだけで判断せず、どの取引事例を参考にしたのか、どんな条件を加点や減点にしたのかを確認しましょう。根拠の説明が具体的な不動産会社ほど、販売活動の計画も具体的に立てられる傾向があります。高い査定額だけを理由に会社を選ぶと、売れ残って値下げを繰り返す結果になりかねません。

甲賀・湖南・蒲生・東近江の土地の需要

土地の売買価格は、その地域で土地を求めている人がどれだけいるかにも左右されます。びわこホームでは、地元のお客様とのネットワークや最新の売買データ、行政や周辺開発の動向など、地域に特化した情報を常に更新しています。

土地付き新築を求める方が多い地域です

甲賀市・湖南市・蒲生郡・東近江市では、土地付き新築住宅のニーズが非常に高く、新築戸建てや住み替えの需要が活発なのが特徴です。特に人気の分譲地や好条件の土地は、迷っているうちに他の買主様に契約されることも少なくありません。住宅を建てやすい土地は、適正な価格で売り出せば買主様が見つかりやすい環境にあるといえます。

東近江市で見られる傾向

東近江市では、古民家や広い土地付きの物件に根強い人気があります。広い敷地や昔ながらの住まいに価値を感じる買主様がいることを踏まえると、面積の大きな土地でも地域の需要に合った売り方を選ぶことで、価格を下げずに売却できる可能性が広がります。

売り出し価格の決め方と見直しの考え方

査定額が出そろったら、いよいよ売り出し価格を決めます。ここでの判断が、売却にかかる期間と最終的な手取り額の両方に影響します。

相場より高すぎる価格のリスク

少しでも高く売りたいというお気持ちは当然ですが、相場から大きく離れた価格で売り出すと、ポータルサイトで比べられた段階で候補から外れてしまいます。問い合わせがないまま時間が過ぎると、売れ残りの印象がついてしまい、結果として相場より低い価格まで下げなければならなくなることもあります。

価格交渉を見込んだ設定

土地の売買では、買主様から価格交渉の申し出があることも珍しくありません。あらかじめ交渉の余地を少し残した価格を売り出し価格にし、どこまでなら応じられるかという下限の価格を決めておくと、交渉の場面で慌てずに判断できます。

価格を見直すタイミング

売り出してから問い合わせや内覧の件数が伸びない場合は、価格の見直しを検討する時期です。周辺で新しく売り出された土地の価格や、反響の内容を担当者と一緒に振り返り、価格が原因なのか、広告の見せ方が原因なのかを切り分けてから判断することが大切です。

価格を決める前に知っておきたい税金と維持費

土地の売買価格を決める際には、売れた金額からいくら手元に残るのかもあわせて考えておく必要があります。また、売らずに持ち続けた場合にかかる負担を知っておくことも、価格を判断する材料になります。

所有期間によって変わる税金の特例

土地を売って利益が出た場合には、その利益に対して税金がかかります。住まいを売却する場合には、譲渡した年の1月1日で家屋と土地の所有期間がともに10年を超えていることなどが条件となる特例もあります。適用できるかどうかで手取り額が変わりますので、売り出し価格を考える段階で確認しておきましょう。

空き家のまま持ち続けた場合の負担

建物が建ったままの土地を放置していると、維持費や税金の負担が増えることがあります。特定空家になると、土地の固定資産税が6倍になります。土地の評価額が1,000万円の場合、新たに15万円程度の負担が発生することになります。売り出し価格を少し調整してでも早めに売却したほうが、結果的に負担が少なく済む場合もあります。

価格が決まってから引き渡しまでの流れ

不動産売却は「査定、媒介契約、販売活動、売買契約、引き渡し」という流れで進みます。価格を決めた後に何が起こるのかを知っておくと、全体の計画が立てやすくなります。

売り出し前に整えておきたい書類

価格を決めて販売活動を始める前に、登記簿や測量図、固定資産税の納税通知書など、土地に関する書類を手元にそろえておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。境界がはっきりしているか、隣地との間で取り決めがあるかといった情報は、買主様が購入を判断する際の大切な材料になります。書類が整っている土地は、買主様に安心感を与え、価格交渉の場面でも説明がしやすくなります。

売買契約から引き渡しまでの期間

不動産会社と媒介契約を結んで販売活動を始め、買主様が決まれば、売買契約から引き渡しまでに1ヶ月から2ヶ月程度かかります。この間に残っている住宅ローンの手続きや、引っ越しの準備などを進めていきます。売却代金を次の住まいの資金にあてたい方は、引き渡しの時期から逆算して売り出し価格と販売期間を考えておくと安心です。

びわこホームが土地の価格をご提案するときの考え方

びわこホームは、14年連続で新築着工棟数No.1、累計引き渡し棟数1,000棟以上、そして土地販売シェア率77%という、地域に根差した実績を持つ不動産会社です。土地を売る方と買う方の両方に日々向き合っているからこそ、地域で実際に求められている土地の条件を価格に反映させることができます。

売却後の暮らしまで見据えたご提案

びわこホームでは、単なる物件の売買だけでなく、人生全体のバランスに配慮した売却サポートを大切にしています。価格の高さだけを追うのではなく、売却の目的や時期、手取り額の見込みまで含めて、お客様一人ひとりに合った売り出し価格をご提案します。

迷っている段階からご相談いただけます

そろそろ家を建てたい方も、所有している土地や物件を査定してほしい方も、どんな内容でもお気軽にご相談いただけます。土地を探す側の視点も知りたい方は「土地探しのポイントとは」もあわせてご覧ください。買主様が何を見て土地を選ぶのかが分かると、価格の決め方にも納得感が生まれます。

よくあるご質問

土地の売買価格の決め方について、お客様からよくいただくご質問をまとめました。

Q 査定を依頼したら必ず売らなければなりませんか？

A 査定を受けたからといって、売却しなければならないわけではありません。まだ売るかどうか決めていない方は、机上査定で大まかな価格帯を把握するところから始めていただくのがおすすめです。

Q 査定額のとおりの価格で売れますか？

A 査定額は売れる見込みのある価格の目安であり、実際の成約価格は買主様との価格交渉によって決まります。査定額の根拠を確認したうえで、売り出し価格と交渉に応じられる下限を決めておくと安心です。

Q 南向きではない土地は安くなってしまいますか？

A 南向きの土地は人気が高い分、価格も高くなりやすい傾向があります。ただ北向きの土地にも、南側に庭や大きな窓を設けやすいといった良さがありますので、その使い方を買主様に伝えることで評価につなげられます。

Q 形が整っていない土地でも売却できますか？

A 路地状敷地や形が複雑な土地でも売却は可能です。建てられる住まいの大きさや配置を具体的にお示しすることで、条件に合う買主様を探していきます。

Q 売り出し価格は途中で変更できますか？

A 変更できます。問い合わせや内覧の状況、周辺で新たに売り出された土地の価格などを担当者と確認しながら、見直すかどうかを一緒に判断していきます。

土地の売買価格の決め方のまとめ

根拠を持って価格を決めるために

土地の売買価格は、相場の確認、土地の条件の整理、査定、売り出し価格の決定という順に積み重ねて決めていくものです。取引価格のデータベースで地域の水準をつかみ、方角や形状といった土地の特徴を把握したうえで、査定額の根拠を確かめれば、納得のいく価格を選びやすくなります。売却の目的や時期、税金や維持費まで見通しておくことが、後悔のない土地の売却につながります。

びわこホームへのご相談・お問い合わせ

びわこホームでは無料査定を承っています。売却をご検討中の方も、まだ迷っている段階の方も、お気軽にご相談ください。

ご連絡先

お電話：0120-76-0148　お問い合わせフォーム：www.biwakofudousan.com