中古マンション売却の進め方｜査定で見られる点と流れをやさしく解説

「そろそろ中古マンションを売ろうかな」と考え始めたとき、何から手をつければよいのか迷ってしまう方はとても多いです。マンションの売却は一戸建てとは見られる点が違いますし、管理組合や修繕積立金といったマンションならではの事情も関わってきます。この記事では滋賀県甲賀市を中心に不動産のご相談をお受けしてきた立場から、中古マンション売却で押さえておきたい考え方を順番にご説明します。はじめての売却でも全体像がつかめるように、査定で見られる点から引き渡しまでの流れまでをまとめました。

中古マンション売却で最初に押さえておきたいこと

売却の第一歩は物件を売り出すことではなく、ご自身の状況を整理することだと考えています。売る理由と希望時期がはっきりしていると、その後の判断がぶれにくくなるからです。

マンションは一戸建てとは評価のされ方が違います

マンションは駅やコンビニ、学校、病院に近い立地の良い場所に建っていることが多いです。この立地の良さは購入を考える方にとって大きな魅力になりますので、売却の場面でも評価されやすい要素になります。一方でマンションは勝手にリフォームをしたり修繕をしたりすることができませんので、建物全体の状態は管理組合の運営に左右されます。つまり専有部分だけの評価では終わらず、建物全体や管理のあり方まで含めて見られるところが、マンション売却の特徴だといえます。

また、同じマンションの中で似た間取りの住戸が過去に取引されていれば、その価格が比較の材料になります。一戸建てのように一つひとつの条件が大きく異なる物件と比べると、比較の基準がつかみやすいという面があります。ただし同じマンションであっても階数や向きによって条件は変わりますので、過去の取引がそのままご自身の住戸の価格になるわけではありません。

売却を決める前に整理しておきたいこと

売却をご相談いただくときは、まず「いつまでに売りたいのか」「売却したお金を何に使う予定なのか」の二点をうかがうようにしています。住み替えの予定があるのか、相続した住戸を整理したいのかによって、進め方も優先順位も変わってくるためです。急いで現金化したい場合と、時間をかけてでも納得できる条件を探したい場合とでは、選ぶ道筋が違ってきます。

あわせて、住宅ローンの残債がどれくらいあるのかも早い段階で確認しておくと安心です。残債の金額は金融機関から取り寄せられる返済予定表などで把握できます。残債の把握ができていれば、売却後の資金計画をより具体的に考えられるようになります。

中古マンションの査定で見られる主なポイント

査定では住戸そのものの条件と、建物全体の条件の両方が確認されます。ここではマンション特有の見られどころを整理します。

築年数と建物の管理状態

築年数は誰の目にもわかりやすい指標ですので、最初に確認される項目です。ただ築年数が経っているからといって評価が決まってしまうわけではありません。共用部分の清掃が行き届いているか、エントランスや廊下、駐輪場が整っているか、外壁や屋上防水の修繕がきちんと行われてきたかといった管理の状態が、同じ築年数の物件との差になって表れます。購入を検討する方は内覧のときに必ず共用部分を通りますので、その印象は想像以上に大きいものです。

階数と向き、日当たりや眺望

同じマンションでも階数と向きによって住み心地は変わりますので、査定でも当然に考慮されます。上層階は眺望や日当たりの面で好まれる傾向がありますし、南向きの住戸も人気を集めやすいです。とはいえ低層階には階段で上がり降りしやすいという良さがありますし、東向きなら朝の日差しが入るという魅力があります。それぞれに向いている暮らし方がありますので、ご自身の住戸の良さをきちんと伝えることが大切です。

間取りと専有面積、リフォームの履歴

間取りと専有面積は購入を検討する方が最初に絞り込む条件ですので、査定でも重視されます。加えて、これまでにどんなリフォームをしてきたかも材料になります。水回りの設備を交換した、壁紙を張り替えた、給湯器を新しくしたといった記録が残っていれば、その内容を整理しておいてください。リフォームの記録は買主が入居後の費用を見積もるときの手がかりになりますので、伝えられるほど話が進めやすくなります。

管理組合と修繕積立金は売却に大きく関わります

ここがマンション売却で一番見落とされやすいところです。買主は購入後に自分が負担するお金と、建物がこれからどう維持されていくのかを知りたいと考えています。

修繕積立金の残高と長期修繕計画

修繕積立金の残高がどれくらいあるか、そして長期修繕計画がどのように立てられているかは、購入を検討する方が気にする点です。積立金が十分に確保され計画的に工事が行われてきたマンションは、これから先も維持されていく見通しが立ちやすくなります。反対に積立金の不足があると、将来の値上げや一時金の負担を心配されることがあります。

これらの情報は管理組合や管理会社から取り寄せられます。総会の議事録や修繕の実施記録もあわせて確認しておくと、買主からの質問に落ち着いて答えられるようになります。マンションの価値は住戸単体ではなく建物全体で支えられていますので、この部分を整えておくことは売却の準備としてとても意味があります。

管理規約と修繕履歴をそろえておく

管理規約・修繕履歴はマンションを売却するときにそろえておきたい資料です。ペットの飼育やリフォームの範囲、駐車場の使い方などは管理規約で定められていますので、買主にとっては暮らし方を左右する情報になります。手元に見当たらない場合は管理会社に再発行を依頼できることが多いですから、売り出しの前に確認しておくと慌てずに済みます。

管理費と修繕積立金の毎月の金額も、正確に伝えられるようにしておいてください。この金額は購入後の毎月の支払いに直結しますので、買主が資金計画を立てるうえで欠かせない情報です。毎月の負担額があいまいなままだと、話が前に進みにくくなってしまいます。

相場の調べ方と査定の受け方

売り出し価格を考える前に、ご自身でもおおまかな相場感をつかんでおくと納得感が違ってきます。

公的な取引データで相場感をつかむ

実際に取引された価格は公的なデータベースで確認できます。全国の土地や戸建て、マンションが対象となっており、3か月に1回のペースで価格が見直されています。戸建てやマンションの取引情報については「レインズ・マーケット・インフォメーション」でも見ることができますので、あわせて参考にしてみてください。同じ地域で似た条件の住戸がいくらで取引されたかを見ておくと、査定額を聞いたときの受け止め方が変わってきます。

ただしデータで見えるのはあくまで過去の取引です。実際にいくらで売れるかは物件の状態や売り出す時期、そのときの市況によって変わりますので、個別の査定を受けたうえで判断していただく必要があります。特定の金額を約束できるものではないという点は、はじめにお伝えしておきたいところです。

簡易査定と訪問査定の違い

査定には机上で行う簡易査定と、実際に住戸を見せていただく訪問査定があります。簡易査定は数時間〜1日程度で結果が出ますが、正確性では訪問査定に軍配が上がります。一方、訪問査定は、実際に現地を確認し建物の劣化具合や周辺環境を評価するため、1〜3日程度の時間を要します。びわこホームでは、簡易査定も訪問査定も無料で承っておりますので、まずはお気軽にお声かけください。

査定額はそのまま売却額になるものではなく、売り出し価格を考えるための出発点です。査定の根拠をきちんと説明してもらい、納得したうえで売り出し価格を決めていくことをおすすめします。なお仲介手数料には法律で上限が定められており、売却価格×3%＋6万円＋税が上限となります。

売り出し前に整えておきたい準備

売り出しの前にできることをしておくと、その後の商談がずいぶん進めやすくなります。手間をかけすぎる必要はありませんが、押さえどころはあります。

そろえておきたい書類

登記関係の書類や購入時の売買契約書、間取りがわかる図面、管理規約、修繕履歴、直近の管理費と修繕積立金がわかる書類などをひとまとめにしておいてください。書類が整っていると買主からの質問にその場で答えられますので、信頼を得やすくなります。書類の準備は誰でも今日から始められることですから、売却を考え始めた段階で取りかかっておくと安心です。

手入れとリフォームの線引き

売り出す前にどこまで手を入れるべきかは、よくいただくご質問です。基本の考え方としては、掃除と不要品の処分といった費用のかからない手入れを優先していただくのがよいと思います。そのうえで、目につきやすい傷みがある場合に部分的な補修を検討するという順番です。たとえば、古い壁紙や傷んだフローリングの張り替え、水回りの簡単な交換など、10万円〜50万円ほどの予算でも大きな効果を発揮することがあります。

ただし、かけた費用がそのまま売却額に上乗せされるとは限りません。大がかりな工事に踏み切る前に、その物件を探している方がどこを重視しているかを一緒に考えてから判断していただきたいところです。費用と効果のバランスについては、実際に住戸を拝見したうえでご提案しています。

内覧で見られるところと当日の準備

購入を検討している方が実際に住戸を見に来ることを内覧といいます。ここでの印象が申し込みにつながることも多いですから、準備をしておく価値は十分にあります。

内覧前にしておきたいこと

まずは整理と掃除です。玄関まわり、水回り、窓まわりは特に見られますので、重点的に手を入れておいてください。物が少ないほど部屋は広く感じられますので、使っていないものは事前に処分するか別の場所へ移しておくと印象が変わります。カーテンと照明を開けてつけておくだけでも、部屋の明るさの感じ方はずいぶん違ってきます。

においも大切な要素です。生活しているとご自身では気づきにくいものですから、内覧の前には換気の時間をとっておいてください。共用の廊下やエントランスも通り道になりますので、ご自宅の前が散らかっていないかも見ておくと丁寧です。

当日の対応と質問への備え

内覧では実際に暮らしてきた方だからこそ答えられる質問が出てきます。近くのスーパーや学校までの距離、日当たりの感じ方、上下階や隣の音がどの程度気になるか、駐車場や駐輪場の使い勝手といった内容です。マンションやアパートは壁一枚で隣のお家とつながっていることになりますので、音に関する質問はよく出ます。

こうした質問には、良いところも気になるところも正直にお伝えするのが結果的にうまくいきます。あとから話が違うとなるほうが、契約後のやり取りが難しくなるからです。正直な説明は買主の安心につながり、話をまとめる力になります。

中古マンション売却の流れと期間の目安

売却は決まった順番で進んでいきます。全体の流れを知っておくと、いま自分がどこにいるのかがわかって落ち着いて動けます。

売却の流れを表で確認する

査定のご依頼から媒介契約の締結までは、平均して1週間〜10日程度の時間がかかります。そこから先の販売期間は物件の条件によって幅がありますので、余裕を持った計画を立てておいてください。

期間が延びやすいケース

売り出し価格が相場から離れている場合は、問い合わせが入りにくく期間が延びやすくなります。また同じマンション内で複数の住戸が同時に売り出されている場合も、比較されるぶん時間がかかることがあります。期間の見通しが立たないまま待ち続けると気持ちの負担も大きくなりますので、一定の期間で状況を振り返り、必要なら見せ方や価格を見直していく進め方をおすすめしています。

引き渡しまでに決めておくこと

買主が決まってからも、決めておくべきことがいくつか残っています。ここを早めに詰めておくと、最後まで気持ちよく進みます。

引き渡し日と残していくものの扱い

引き渡し日は買主の入居予定やご自身の転居先の都合を合わせて決めていきます。エアコンや照明、備え付けの棚などを残していくのか撤去するのかも、契約の前にはっきりさせておく必要があります。残す設備については後々のトラブルになりやすい部分ですので、書面に残しておくのが確実です。

住み替えのスケジュールと資金計画

住み替えを伴う場合は、売却と購入の時期をどう重ねるかが悩みどころになります。先に売ってから買う場合は資金の見通しが立ちやすい反面、仮住まいが必要になることがあります。先に買ってから売る場合は引っ越しが一度で済みますが、二重の負担が生じる期間に備えておかなければなりません。びわこホームでは、こうした同時進行の売却においても、事前にリスクや資金繰りを一緒にシミュレーションし、無理のない計画をご提案しています。

どちらの進め方が向いているかは、ご家庭の状況によって変わります。マンションと一戸建ての住み心地の違いについては一戸建てとマンションどちらがいいの？でも取り上げていますので、次のお住まいを考える際の参考にしてみてください。

税金にかかわることは専門家に確認を

不動産を売却して利益が出た場合には譲渡所得として扱われ、居住用財産の3,000万円特別控除といった制度が設けられています。ただし、その年の譲渡益全体で「特別控除額の上限は5,000万円」なので、複数の建物を売却する場合は注意が必要です。こうした制度は要件が細かく定められており、内容も年度によって変わることがあります。

そのため適用の可否は要件によって異なりますので、必ず税務署や税理士にご確認ください。この記事の内容は税務上の判断を示すものではありません。びわこホームでは、税理士とも連携し、売却前の税務シミュレーションを行うことも可能ですので、気になることがあれば早めにお声かけいただければと思います。

よくあるご質問

Q 査定は無料で受けられますか？

A はい、びわこホームでは、簡易査定も訪問査定も無料で承っております。簡易査定は数時間〜1日程度で結果が出ますので、まずは目安を知りたいという段階でもご利用いただけます。より正確な内容をお求めの場合は訪問査定をご案内しています。

Q 住宅ローンが残っていても売却できますか？

A 売却は可能ですが、引き渡しの際にローンの完済と抵当権の抹消が必要になります。売却代金で完済できるかどうかは残債の金額と売却条件によって変わりますので、まずは返済予定表などで残債を確認したうえでご相談ください。ご返済の方法については金融機関にもあわせてご確認いただくと確実です。

Q 売却価格はどれくらいになりますか？

A 物件の状態や階数、向き、管理の状況、売り出す時期、そのときの市況によって大きく変わりますので、あらかじめ金額をお約束することはできません。近い条件の取引事例を参考にしながら、実際に住戸を拝見したうえで個別に査定させていただく必要があります。

Q 修繕積立金や管理費は売主が精算するのですか？

A 一般には引き渡し日を基準に日割りで精算する取り扱いが多く見られます。ただし具体的な扱いは管理規約や売買契約の内容によって異なりますので、契約の前に確認しておいてください。滞納がある場合は買主に引き継がれることもありますから、早めにご相談いただくのが安心です。

Q 売り出す前にリフォームしたほうがよいですか？

A 一律に必要というわけではありません。まずは掃除と不要品の処分から始めていただき、目につく傷みがある部分について部分的な補修を検討する流れをおすすめしています。かけた費用が売却額に反映されるとは限りませんので、実際の住戸を見たうえで一緒に考えさせていただければと思います。

Q 売却にかかる費用はどのくらい見ておけばよいですか？

A 仲介手数料の上限は売却価格×3%＋6万円＋税と定められていますが、そのほかの費用は物件やご契約内容によって異なります。びわこホームでは、お客様一人ひとりの状況に応じて、正確な費用シミュレーションを無料でご案内しております。

中古マンション売却のまとめ

中古マンションの売却では、住戸そのものの条件に加えて、管理の状態や修繕積立金といった建物全体の事情が評価に関わってきます。だからこそ管理規約や修繕履歴をそろえ、共用部分も含めた良さを伝えられるように準備しておくことが、結果に結びつきやすくなります。

迷ったときは早めにご相談ください

決めきれていない段階でも、相場や流れを知っておくだけで判断はしやすくなります。滋賀県甲賀市、湖南市、蒲生郡、東近江市で新築住宅・中古住宅や土地購入、リフォームをご検討の方はぜひ一度ご相談ください。お待ちしております！

びわこホームへのご相談・お問い合わせ

びわこホームでは無料査定を承っています。売却をご検討中の方も、まだ迷っている段階の方も、お気軽にご相談ください。

ご連絡先

お電話：0120-76-0148　お問い合わせフォーム：www.biwakofudousan.com