不動産売却の費用を徹底解説｜仲介手数料・税金と手取りの計算を滋賀のびわこホームが紹介

不動産売却の費用とは｜まず知りたい全体像

手取りは売却価格の9割前後

不動産を売却するとき、「売れた金額がそのまま手取りになる」わけではありません。売却には各種の費用と税がかかり、手取り額は売却価格の9割前後になるのが一般的です。

費用は大きく3種類に分かれる

売却にかかる費用は、大きく3つに分かれます。①仲介手数料（最大の費用項目）、②税金（印紙税・登録免許税・譲渡所得にかかる税）、③その他の実費（測量・解体・引越しなど）です。

たとえば2,000万円で建物と土地を売却した場合、仲介手数料が約73万円、印紙税1万円、抵当権抹消などの登記費用数万円——と、譲渡所得への課税を除いても80万円前後の費用を見込むことになります。

この記事でわかること

この記事では、費用の項目ごとの金額の目安と計算方法、税金の仕組み、費用を抑えるコツ、手取りを最大化する売却の進め方までを解説します。

「売ったらいくら残るのか」を最初に把握しておくことが、住み替えや資金計画を狂わせない鉄則です。

仲介手数料｜売却費用の最大項目

仲介手数料の上限額

仲介手数料は、売買を仲介した不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法で上限が定められています。

売買価格400万円超の場合の上限は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」。速算式で計算すると、1,000万円の売却で約39.6万円、2,000万円で約72.6万円、3,000万円で約105.6万円です。

価格別の手数料の目安

支払いのタイミングは、売買契約時に半金・引き渡し時に残金という形が一般的です。

会社選びのポイント

仲介手数料は「成功報酬」なので、売買契約が成立しなければ発生しません。また、これはあくまで上限額。ただし、極端な値引きを求めるより、販売活動の質（写真・広告・案内対応）で会社を選ぶほうが、結果的に高く売れて手取りが増えるケースがほとんどです。

売却にかかる税金と節税特例

印紙税と登録免許税

不動産売却に関わる税は3種類あります。

①印紙税: 売買契約書に貼る印紙代です。契約金額1,000万円超5,000万円以下で1万円（軽減税率適用時）。売買契約の締結時に必要です。

②登録免許税（抵当権抹消）: 住宅ローンが残っている物件では、抵当権の抹消登記に不動産1件あたり1,000円、司法書士への報酬が1万〜2万円程度かかります。

譲渡所得税の計算式

③譲渡所得にかかる税（所得税・住民税）: 売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税されます。計算式は「譲渡所得＝売却金額−（取得費＋譲渡費用）」。取得費は買ったときの金額（建物は減価償却後）、譲渡費用は仲介手数料など売却にかかった費用です。

5年の壁で税率が変わる

税率は所有期間で変わり、短期譲渡で約39.63%（5年以下）、長期譲渡で約20.315%（5年超）。所有期間5年の壁は、売却のタイミング判断で最も重要なポイントの一つです。

なお、取得費が不明な場合（先祖代々の土地など）は「売却金額の5%」を取得費とみなす概算法が使われますが、課税額が大きくなりがちです。購入時の売買契約書は必ず探しましょう。

税制の内容は一般的な説明です。個別の税額は税務署または税理士にご確認ください。

3,000万円特別控除と確定申告

自宅（マイホーム）の売却には、大きな節税の特例があります。代表格が「居住用財産の3,000万円特別控除」です。譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、多くのマイホーム売却では譲渡所得への課税がゼロになります。

このほか、所有期間10年超の自宅への軽減税率、買い替え特例、売却損が出たときの損益通算・繰越控除など、状況に応じた特例があります。

注意点は、特例の適用には確定申告が必要なこと。「税金がかからないから申告不要」ではありません。売却した翌年の申告時期（2月16日〜3月15日）に、忘れず手続きしましょう。

相続した空き家の売却にも特例（空き家の3,000万円控除）があり、要件を満たせば大きな節税になります。相続不動産の売却を検討している方は、要件の確認を早めに行うのがおすすめです。

その他の費用｜測量・解体・ハウスクリーニング

測量費と解体費

物件の状況によって発生する、その他の費用も押さえておきましょう。

測量費（土地）: 境界が確定していない土地では、確定測量に35万〜80万円程度かかります。隣地との境界トラブルを防ぐため、買主から求められるのが一般的です。

解体費（古家つき土地）: 古い建物を解体して更地で売る場合、木造で坪3万〜5万円程度。30坪なら100万〜150万円規模になります。解体するかどうかは、地域の需要を見て不動産会社と相談しましょう。

クリーニング・残置物処分

ハウスクリーニング・残置物処分: 数万円〜20万円程度。第一印象が内覧の成否を分けるため、水回りだけでもプロのクリーニングを入れる価値があります。

ローン返済・引越し費用

住宅ローンの一括返済手数料: 金融機関により1万〜3万円程度。ローン残債がある場合は、返済額と手数料を金融機関に確認します。

引越し費用も忘れずに。住み替えの場合は「売却→仮住まい→購入」か「売却と購入の同時進行」かで、引越しの回数と費用が変わります。

費用を抑えて手取りを増やすコツ

相場とタイミングを押さえる

売却の手取り額を最大化する、実践的なコツを紹介します。

①相場を知ってから売り出す: 適正価格での売り出しは、値下げ交渉と売れ残りを防ぐ最大の防御です。複数社の査定や、地域の成約事例の情報を集めましょう。

②所有期間とタイミングを確認する: 所有5年の壁（税率が約半分に）、住まなくなってから3年（3,000万円控除の期限）など、時期で税額が大きく変わります。

特例と会社選びで差がつく

③特例・控除を漏らさず使う: 3,000万円控除だけで数百万円の差になることも。適用要件と確定申告を確実に。

④地域に強い不動産会社を選ぶ: 地元の買主ネットワークを持つ会社は、広告費に頼らず早く適正価格で売れる傾向があります。売却後のトラブル対応まで含めて、信頼できるパートナーを選びましょう。

焦らないことが最大の節約

焦って安く売ることが、どんな費用よりも大きな損失です。時間の余裕を持って動き始めることが、結局は一番の節約になります。

売却方法と物件種別ごとの費用の違い

一戸建て・マンション・土地の違い

不動産の売却は、物件の種別によって流れと費用の内訳が少しずつ異なります。それぞれ見ていきましょう。

一戸建ての売却: 建物と土地をセットで売ります。境界確定の測量費や、古家の解体費が発生することがあり、これらは他の種別より負担が大きくなりがちです。買主が探すのは「土地＋建物」なので、リフォーム歴や建物の状態が価格に影響します。

マンションの売却: 土地の測量が不要な分、費用はシンプルです。ただし管理費・修繕積立金の精算があり、売主はこれらを引き渡し日で清算します。同じマンション内の成約事例が相場の基礎知識になるため、相場が読みやすいのが特徴です。

土地のみの売却: 境界の確定が最重要。条件の良い土地は買主が見つかりやすい一方、境界が曖昧だと売却がスムーズに進みません。

売却の基本的な流れ

売却の基本的な流れは、①査定の依頼 → ②媒介契約 → ③売り出し・内覧対応 → ④売買契約 → ⑤引き渡し、という順です。種別を問わず、実際にこの流れに沿って準備を進めます。関連する諸費用を各段階で把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

仲介と買取の選択

不動産の売却方法には、大きく「仲介」と「買取」の2つの選択肢があります。それぞれのメリットを知って選びましょう。

仲介: 不動産会社に依頼して買主を探す方法です。市場価格で売れる可能性が高く、時間をかけても高く売りたい人に向きます。この記事で説明してきた仲介手数料は、この方法での費用です。

買取: 不動産会社が直接買い取る方法です。仲介より価格は下がる（相場の7〜8割程度）ものの、仲介手数料が不要で、早く確実に現金化できるのがメリット。転勤や住み替えで急ぐ場合、条件次第で買取が有利になります。

売る・貸す・持つの判断

また、売らずに賃貸に出して活用するという選択肢もあります。空き家を貸すことで家賃収入を得る方法ですが、管理の手間や修繕の負担も伴います。「売る・貸す・そのまま持つ」のどれが良いかは、物件の条件と将来設計次第です。

他の売主の体験談や、地域の成約事例を参考にしつつ、自分の状況に合った方法を選びましょう。判断に迷ったら、複数の不動産会社に相談・問い合わせをして、査定額と提案を比較するのが確実です。「まず売却相場を知りたい」という段階から、気軽に相談してみてください。

びわこホームの売却サポート｜甲賀・湖南エリアの地域密着

売り買いの両面をワンストップで

ここでは、滋賀県の甲賀・湖南・蒲生・東近江エリアで不動産売買を行うびわこホームを紹介します。

びわこホームは、「不動産を売る・買うならびわこホーム」を掲げる地域密着の不動産会社です。売却査定から、分譲物件・土地情報の紹介、ローンセンターでの資金相談まで、売り買いの両面をサポートします。

甲賀・湖南エリアの強み

地域密着だからこそ、相場と買主ニーズを熟知。「この地域でいくらで売れるか」のリアルな査定と、地元の購入希望者とのマッチングが強みです。

売却と住み替えを同時に進めたい方には、購入物件の紹介と資金計画の相談をワンストップで対応。売却にかかる費用や税の話も含めて、後悔のない住み替えを一緒に設計します。

無料査定のご相談

売却査定のご相談は、お電話（0120-76-0148、受付9:00〜18:00・火水定休）または公式サイトから。まずは「うちはいくらで売れる？」の確認からお気軽にどうぞ。

よくあるご質問

最後に、不動産売却の費用についてよくある質問をまとめます。

売却費用は合計でいくら見ておけばいいですか。

売却価格の4〜6%程度が目安です（仲介手数料3%強＋諸費用）。譲渡所得への課税がある場合はさらに上乗せされるため、事前の計算が大切です。

費用は売却代金から払えますか。

仲介手数料の残金や登記費用は引き渡し（決済）時に売却代金から精算できるのが一般的です。ただし測量費や解体費は売り出し前に発生するため、手元資金が必要です。

査定に費用はかかりますか。

不動産会社の査定は無料が一般的です。複数社の査定額と根拠の説明を比較して、信頼できる会社を選びましょう。

売却で損が出たら税金はどうなりますか。

譲渡所得がマイナスなら課税されません。マイホームの買い替えで損が出た場合は、給与所得等と損益通算できる特例が使える場合もあります。

確定申告は自分でできますか。

3,000万円控除などの特例を使う申告は、書類が揃っていれば自分でも可能です。取得費の計算が複雑なとき、相続が絡むときは、税理士への相談が確実です。

住宅ローンが残っていても売却できますか。

売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消できれば売却は可能です。残債が売却額を上回る場合は、自己資金での補填や住み替えローンの利用を金融機関に相談することになります。

まとめ

この記事では、不動産売却の費用について、仲介手数料・税金・その他実費の内訳と、手取りを増やすコツを解説しました。

ポイントは3つ。①費用の合計は売却価格の4〜6%＋税金、②譲渡所得の税は「5年の壁」と「3,000万円控除」で大きく変わる、③焦らず適正価格で売ることが最大の節約です。

売却金額から費用と税を引いた「手取り額」を最初に試算しておけば、住み替えの資金計画は狂いません。

甲賀・湖南・蒲生・東近江エリアで不動産の売却をお考えの方は、地域密着のびわこホームへ。無料査定と費用の試算から、お手伝いします。

税制・費用は変更される場合があります。最新情報は国税庁・各機関の公表資料でご確認ください。

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びわこホームは、甲賀市・湖南市・蒲生郡(日野町・竜王町)・東近江市を中心に、不動産の売買、土地探し、住まいづくりやローンのご相談まで対応しています。地域に根ざした情報力で、お客様一人ひとりのご希望に合わせてお手伝いします。

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