不動産の売り方を徹底解説！｜びわこホームが教える成功術

「そろそろ不動産を売ろうかな」「相続した空き家を手放したい」「住み替えを考えている」――そんなとき、多くの方が最初にぶつかるのが、「何から始めればいいのか分からない」という壁です。実際に不動産を売却するには、相場の把握、売却時期の見極め、書類の準備、仲介業者の選定、税金の計算、契約の手続きなど、さまざまな知識と判断が求められます。

しかし、こうした情報は一般の方にとってなじみがなく、専門的な内容も多いため、「知らないまま売ってしまい、不利な条件で手放してしまった」「売却後にトラブルになった」というケースも少なくありません。だからこそ、正しい情報を得て、安心して一歩を踏み出すことが大切です。

この記事では、「不動産の売り方」というキーワードで情報を探している皆さまに向けて、甲賀・湖南・蒲生・東近江市エリアで14年連続新築着工棟数No.1、土地販売シェア率77%を誇る『びわこホーム』が、地域密着の視点と豊富な実績をもとに、不動産売却の基本から実践的な戦略までを専門的かつわかりやすく解説いたします。

不動産の売却は、単なる“物を売る”という行為にとどまらず、家族の将来設計や資産形成、相続、生活スタイルの見直しなど、人生に深く関わる重要な決断です。だからこそ、「知識・理解・納得」の3つをしっかりと得ていただいたうえで、「それならびわこホームに相談してみようかな」と思っていただけるような、信頼性の高い内容と心に寄り添う情報提供を目指しています。

初めての方も、すでに検討を始めている方も、ぜひ最後までご覧いただき、後悔のない不動産売却への第一歩を踏み出してください。

不動産を売るとはどういうことか？

不動産売却の基本的な流れ

不動産を売却する際には、いくつかのステップを順序立てて進めていく必要があります。「何となく売れるだろう」と安易に始めると、価格や手続きの面で損をするリスクがあります。 ここでは、不動産売却の基本的な流れをご説明します。

まず最初に行うのが、「査定の依頼」です。不動産会社に物件の価格を見積もってもらい、おおよその相場を把握します。そのうえで信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。媒介契約とは「この会社に販売を任せます」という正式な依頼契約です。

次に、実際の売却活動が始まります。広告やホームページ、不動産ポータルサイトを活用して買主を探し、内覧対応や価格交渉を経て、条件が合えば売買契約へと進みます。

契約後は、買主のローン審査や引き渡し準備を経て、所有権移転・代金の受け取り・鍵の引き渡しといった最終手続きが行われます。すべてが完了するまでには、平均して3ヶ月〜半年程度を見込んでおくと安心です。

このように、不動産売却は「査定 → 契約 → 販売活動 → 売買契約 → 引き渡し」という流れで進みます。びわこホームでは、この一連の流れをお客様にとってわかりやすく、かつスムーズに進行できるよう、専門スタッフが丁寧にサポートいたします。

売却にかかる期間とステップ

不動産を売却する際、「実際にどれくらいの期間がかかるのか？」という点は多くの方が気になるポイントです。結論から言えば、物件の条件や市場状況によって差はありますが、一般的には3ヶ月〜6ヶ月程度が平均的な売却期間となります。

まず、査定から媒介契約までに1週間〜2週間程度。この間に複数の不動産会社へ査定を依頼し、納得できる価格・条件を提示してくれた会社を選ぶのが重要です。

次に、販売活動（広告・内覧対応・交渉など）に約1〜3ヶ月。この期間がもっとも流動的で、物件の魅力・立地条件・価格設定がうまくマッチすれば、早期成約につながります。一方、競合物件が多かったり、価格が相場より高いと判断されれば、販売期間が長引くこともあります。

買主が決まれば、売買契約〜引き渡しまでに1ヶ月〜2ヶ月程度かかります。ここでは、買主の住宅ローン審査や契約条件の調整、登記手続き、残代金の受け渡しなどを経て、最終的な引き渡しが完了します。

売却前にやるべき準備とは？

査定の受け方とポイント

不動産売却を成功させる第一歩は、「正確な査定」にあります。査定とは、売却予定の不動産がいくらで売れそうかを不動産会社が見積もる作業のこと。まずはここからスタートします。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、机上査定は周辺の取引事例や相場をもとに簡易的に算出するもので、スピーディな確認に向いています。一方、訪問査定では実際に現地を確認し、建物の状態や日当たり、周辺環境なども踏まえたより精度の高い価格が提示されます。

査定を受ける際のポイントとしては、「複数の不動産会社に査定を依頼すること」です。1社だけではその価格が妥当か判断できません。特に注意したいのは「極端に高い査定額を提示する会社」です。魅力的に見えますが、相場とかけ離れていると売れ残るリスクがあります。

びわこホームでは、甲賀・湖南・蒲生・東近江市における豊富な成約事例と市場分析データをもとに、根拠ある“リアルな価格”をお伝えしています。無理なく、そして確実に売却できる価格帯をご提案することを心がけています。

必要書類や事前確認事項

不動産の売却には、事前に準備しておくべき書類や確認事項が複数あります。スムーズに売却を進めるためにも、あらかじめ把握しておきましょう。

主な必要書類は以下の通りです：

登記簿謄本（全部事項証明書）

固定資産税納税通知書

売買契約書（過去の購入時のもの）

建築確認済証や検査済証

間取り図、パンフレット（あれば）

管理規約・修繕履歴（マンションの場合）

これらは買主が購入を検討する際の判断材料にもなるため、正確かつ早めに準備しておくことが大切です。

また、事前確認しておきたいのが「物件に不具合や瑕疵がないか」「境界線が不明確でないか」「ローンの残債がどれくらいあるか」といった点です。これらは売却時の価格や契約内容に大きく関わってくるため、後になって慌てることのないよう、事前に整理しておきましょう。

びわこホームでは、こうした事前準備も丁寧にサポートし、「何を準備したらいいか分からない」という方でも安心して進められる体制を整えています。

不動産会社の選び方で変わる結果

地元密着 vs 全国大手、どちらが良い？

不動産を売却するうえで、「どの不動産会社に依頼するか」は結果を大きく左右する最重要ポイントです。選び方を間違えると、販売活動がうまくいかず、売却が長期化してしまうこともあります。

不動産会社には大きく分けて「全国展開の大手」と「地域密着型の企業」があります。大手はブランド力や広告展開力に優れており、広域的な集客が可能です。ただし、その反面、地域の特性や細かな相場感に乏しく、画一的な対応になりがちです。

一方、地域密着型の不動産会社は、そのエリアに根ざして長年活動しているため、地場の市場動向やニーズ、成約実績を豊富に持っています。 また、柔軟で丁寧な対応や、個別の事情に寄り添った提案も期待できます。

特に甲賀・湖南・蒲生・東近江市といった、地域特性の強いエリアでは、地元密着型の会社の方が有利に働くケースが多く見られます。 「誰が買って、どんな条件で、どのくらいの期間で売れたのか」というリアルな情報を持っているのは、地域に精通した会社ならではの強みです。

びわこホームの強みとは

びわこホームは、甲賀・湖南・蒲生・東近江市エリアにおいて14年連続で新築着工棟数No.1、土地販売シェア77%を誇る地域密着の不動産会社です。1,000棟以上のお引き渡し実績を持ち、地域での認知度・信頼度ともに非常に高い評価をいただいています。

当社の最大の強みは、「地域の不動産を誰よりも知っていること」です。地元のお客様とのネットワークや、最新の売買データ、行政や周辺開発の動向など、地域に特化した情報を常に更新しています。そのため、的確な査定、売却戦略、スピード感のある対応が可能です。

また、広告戦略も地元に最適化。紙媒体・ポータルサイトだけでなく、地域イベントや紹介制度も活用し、「実際に購入を考えている方」へ的確にアプローチしています。

売却後のアフターフォローも徹底しており、法的手続きや税金の相談、相続や住み替えなど、お客様の人生の変化に寄り添ったご提案を行えるのも、びわこホームならではの魅力です。

高く売るためのコツと戦略

タイミングと市場の見極め

不動産をできるだけ高く売るためには、「売るタイミングの見極め」が極めて重要です。不動産市場は常に動いており、時期によって需要と供給のバランスが変わります。価格にも波があるため、売却時期を戦略的に選ぶことで数十万円〜数百万円の差が出ることも珍しくありません。

一般的に需要が高まるのは、「新年度前の1〜3月」や「転勤・引越しが多い9〜10月」といった季節。特にファミリー層をターゲットにした戸建住宅などは、春先の動きが活発です。

また、金融情勢も無視できません。住宅ローン金利が低い時期は買主が動きやすく、売却もスムーズになりやすいです。逆に、金利が上昇傾向にあると買い控えが起き、売却に時間がかかることもあります。

びわこホームでは、地域の成約事例や市場データをもとに、「今売るべきか、それとも待つべきか」をお客様のご事情に合わせてアドバイス。無理のないスケジュールと戦略で、納得のいく価格での売却を目指します。

リフォーム・ホームステージングの活用

売却予定の物件をより高く、より早く売るために有効なのが、リフォームやホームステージングです。見た目の印象が大きく改善されることで、買主の購買意欲が高まり、希望に近い価格での成約がしやすくなります。

たとえば、古い壁紙や傷んだフローリングの張り替え、水回りの簡単な交換など、10万円〜50万円ほどの予算でも大きな効果を発揮することがあります。また、ホームステージングでは、家具や小物を使ってモデルルームのように整え、購入後の生活をイメージさせることで、内覧時の印象を格段にアップできます。

ただし、過剰なリフォームは費用対効果が悪くなる場合もあるため、「どこまで手を加えるべきか」を見極める目が必要です。びわこホームでは、地域のニーズに合わせた最適なリフォーム提案や、提携業者によるホームステージングのご紹介も可能です。

「古い家だからそのまま売るしかない」と思っている方でも、少しの工夫と戦略で価値を高めることができるのです。

売却にかかる費用と税金の基礎知識

諸費用の内訳と注意点

不動産を売却する際には、売却価格＝そのまま利益というわけではありません。さまざまな諸費用が発生するため、あらかじめ内容と金額を把握しておくことが大切です。

主な売却時の諸費用は以下の通りです：

仲介手数料（上限：売却価格×3%＋6万円＋税）

登記関連費用（抵当権抹消登記、司法書士報酬など）

測量費用や境界確認費用（必要に応じて）

契約書に貼付する印紙代（数千円〜数万円）

引き渡し前の修繕・残置物撤去費用

これらを合計すると、売却価格の5〜7%程度を見込んでおくと安心です。 たとえば3,000万円で売却する場合、150万円〜200万円程度の費用がかかるケースもあります。

また、意外と見落としがちなのが「売却時のローン残債」。ローンが残っている物件の場合、売却代金で残債を完済できるかどうかの試算が重要です。完済できない場合は、自己資金の準備が必要になることもあります。

びわこホームでは、お客様一人ひとりの状況に応じて、正確な費用シミュレーションを無料でご案内しております。安心してご相談ください。

譲渡所得税と特例の活用

不動産の売却には、利益が出た場合「譲渡所得税」という税金が発生する可能性があります。売却によって得た利益（譲渡所得）に対して、所得税・住民税・復興特別所得税が課されるのです。

譲渡所得は以下のように計算されます：

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（購入時の価格＋諸費用）

この金額がプラスになると、その部分に税率がかかります。ただし、マイホームを売却する場合には「3,000万円の特別控除」や「所有期間10年超の軽減税率」など、さまざまな特例措置があります。これにより、実際には税金がゼロになる方も多くいらっしゃいます。

また、相続で取得した不動産や、空き家を売却する際には「空き家特例」などが使える場合もあります。これらの制度は複雑で適用条件も細かいため、税理士や不動産会社による確認が必要です。

びわこホームでは、提携する税理士との連携により、お客様の売却時に最も有利な税制活用をご提案いたします。不要な納税を防ぎ、手元に残るお金を最大限にすることが、私たちの役目です。

トラブルを避けるための注意点

契約不適合責任と告知義務とは

不動産売却において、後々のトラブルを避けるためには、売主としての「責任」と「義務」を理解しておくことが大切です。代表的なものが「契約不適合責任」と「告知義務」です。

まず、契約不適合責任とは、「契約時に説明されていた内容と実際の物件の状態が異なる場合に、売主が責任を負う」というものです。たとえば、雨漏りがあることを隠して売却した場合、買主から修繕や損害賠償を求められる可能性があります。

また、告知義務とは、心理的瑕疵（事故物件や近隣トラブル）や設備の故障・修繕歴、過去の浸水歴など、買主が契約を判断するうえで重要な情報は、必ず事前に伝える必要があるというものです。

これらを怠ると、売却後に契約解除や損害賠償請求といった大きなトラブルに発展する恐れがあります。びわこホームでは、売主様が安心して売却できるよう、あらかじめ必要な事項を丁寧に確認・整理し、トラブル防止の体制を整えています。

売主として守るべきルール

不動産の売却は法律上の取引ですので、売主にもいくつかのルールがあります。これを知らずに進めると、意図せず契約違反となり、信頼を損ねることにもなりかねません。

まず基本となるのが、「誠実な情報提供」です。買主は売主の説明を元に購入を判断するため、物件の状況やリフォーム履歴、境界、共有部分の管理状況など、できる限り正確な情報を開示することが求められます。

また、売買契約を結んだ後は、「契約内容通りに物件を引き渡す義務」が発生します。退去日や残置物の撤去、引き渡し時の設備の状態などについても、事前に確認し、買主と認識をすり合わせておくことが大切です。

その他にも、近隣住民とのトラブルがある場合や、建物に未登記部分がある場合などは、事前に対処しておくことで、スムーズな引き渡しにつながります。

びわこホームでは、契約前のチェックリストや、各種注意点を売主様にわかりやすくご説明し、誤解やミスを防ぐための体制を整えております。 初めての方でも安心してお任せいただけるよう、細やかなフォローを心がけています。

びわこホームにお任せいただくメリット

実績と地域ネットワークによる安心感

不動産の売却は、情報と信頼がすべて。だからこそ、「地域にどれだけ精通しているか」「どれだけの実績があるか」が売却成功の鍵を握ります。

びわこホームは、甲賀・湖南・蒲生・東近江市において14年連続で新築着工棟数No.1、土地販売シェア率77%という圧倒的な実績を持つ、地域密着の不動産会社です。 累計お引き渡し棟数も1,000棟を超え、多くのお客様から信頼をいただいております。

地域の地価変動、売却のタイミング、買主のニーズなどを常に把握しているため、そのエリアに最も適した販売戦略を組み立てることが可能です。 また、地域の金融機関や司法書士、リフォーム業者などとの連携も強固で、あらゆる場面でスムーズな対応を実現します。

「できるだけ早く売りたい」「相続した空き家をどうしたらいいかわからない」など、どんな状況でも、びわこホームなら地元ネットワークを活かして最適な解決策をご提案できます。

売却後も続くアフターサポート

不動産売却は、引き渡しが終わればすべて完了、というわけではありません。売却後にも確定申告や税務処理、今後の住まい探し、相続の手続きなど、多くのご相談が発生します。

びわこホームでは、売却完了後もお客様との関係を大切にし、「その後の安心」まで責任を持ってサポートいたします。

たとえば、譲渡所得税の申告が必要な場合は、提携する税理士をご紹介し、控除制度の活用や必要書類の整理などをしっかりフォロー。また、「住み替え先も探したい」という方には、新築や中古住宅のご紹介から資金計画まで、一貫してお手伝いが可能です。

さらに、相続や離婚に伴う売却といったデリケートなケースでも、経験豊富なスタッフが親身に対応いたします。私たちは「売るだけ」ではなく、お客様の暮らしと将来に寄り添う不動産会社でありたいと考えています。

Q&A：不動産売却についてのよくあるご質問

Q1. 不動産の売却にはどのくらい時間がかかりますか？
A. 物件や地域によって異なりますが、査定から引き渡し完了まで通常3〜6ヶ月程度が目安です。

Q2. 査定は無料でできますか？
A. はい。びわこホームでは、簡易査定も訪問査定も無料で承っております。お気軽にご相談ください。

Q3. 古い家でも売れますか？
A. 売却可能です。現状のまま売却する方法、リフォームしてから売る方法など、状況に応じてご提案いたします。

Q4. 売却中に住みながらでも問題ないですか？
A. 可能です。生活しながら内覧対応する場合の注意点も含め、スムーズに進めるためのアドバイスをいたします。

Q5. 近所に知られずに売却できますか？
A. プライバシーに配慮した販売方法も可能です。広告媒体を限定するなどの工夫をご提案します。

Q6. 売却益に税金はかかりますか？
A. 条件によっては「譲渡所得税」が発生しますが、特別控除や軽減税率などを活用することで非課税になることもあります。

Q7. 売却と同時に住み替えもしたいのですが？
A. 可能です。売却と購入のタイミングを調整し、仮住まい不要で住み替えられるよう計画を立ててサポートいたします。

まとめ

「不動産の売り方」を正しく理解し、段階ごとに計画的に進めていくことで、納得のいく価格と条件での売却を実現することができます。不動産の売却は一生に何度もあることではなく、手続きや税金、契約の内容など専門的な知識が多く関わるため、自己判断だけで進めることは非常にリスクが高い取引でもあります。

特に、甲賀・湖南・蒲生・東近江市といったエリアは、地価の傾向や買い手の層、地域ごとの人気度などがそれぞれ異なり、一般的な相場感だけでは正確な売却価格の見極めが難しい地域です。だからこそ、地元のことを熟知し、地域ごとに最適な売却戦略を立てられるパートナー選びがとても重要です。

びわこホームは、14年連続で新築着工棟数No.1、累計引き渡し棟数1,000棟以上、そして土地販売シェア率77%という、地域に根差した圧倒的な実績を誇ります。これらの実績は、ただ数が多いということだけではなく、一つひとつの取引を丁寧に、誠実に積み重ねてきた証です。

私たちは、売主様それぞれのご事情──たとえば相続、離婚、住み替え、資産整理など、背景やご希望に応じて、最も適した売却方法やタイミングをご提案しています。もちろん、法律や税務の専門家とも連携しているため、複雑なご相談にもワンストップで対応可能です。

「売れるかどうか不安」「まずは価格だけでも知りたい」「急いで現金化したい」そんな声にも、私たちは真摯に向き合い、安心・安全な不動産売却の実現を全力でサポートいたします。

ぜひ一度、地元密着の信頼と実績を持つ「びわこホーム」にご相談ください。
あなたの大切な不動産を、最も良い形で次のステージへとつなぐお手伝いをいたします。